後來的故事,
就是
那個念中興大學的男生,
因為沒上進心,成績很差,
大學畢業後找不到工作,
只好回家幫忙爸爸管理100多間出租套房,
向東海逢甲大學的學生收租金。
#沒上進心只好當包租公
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中興大學套房出租 在 元照出版 Facebook 的精選貼文
#裁判時報第109期 📌從東海翰林苑案談「營業行為」的涵攝/李惠宗(中興大學法律系教授)
本文評析最高行政法院108年度判字第116號判決,分析案例事實之爭點,涉及預計以多數套房「出租」可否視為「營業行為」,最後「出售該房屋」的一次性行為,應如何認定為「營業行為」的問題。就此,涉及營業稅法及所得稅法如何涵攝的問題。李惠宗老師逐一分析法律爭議,精準說明營業稅法以及所得稅法規範內容之適用與涵攝,就具體個案以及判決內容進行分析,執得一讀。
✏關鍵詞:稅疑惟輕原則、反面解釋、信賴保護、一時貿易所得、法律不強人所難、稅捐適用選擇權、特種營業人
✏摘要:
本案事實徵、納雙方並不爭執,乃納稅義務人於民國(下同)95年1月1日購買位於臺中東海大學附近土地及地上物,嗣改建為8層樓之建物,其內設有45間套房,於96年1月19日取得該建物之所有權後,持續出租收取租金(下稱「東海翰林苑」);復於99年8月31日將系爭房地以總價新臺幣(下同)50,000,000元出售與訴外人梁○○。納稅義務人就租屋收取租金行為,於97至99年申報綜合所得稅,並經國稅局核定在案,其後出售該房屋,亦申報個人綜合所得稅。
✏試讀
🟧「租屋」與「售屋」行為認定為營業行為之理由
私人以出租營利之目的而斥資購建房屋,於購建之後,又長期出租,收取鉅額租金,即屬事實上經營租賃業務,為營業行為,自屬經營租賃業務之營業人。另營業人銷售其非經常買進、賣出而持有之固定資產,亦屬整體營業行為之一部分,除屬於依營業稅法第4章第2節規定計算稅籍之營業人,免徵營業稅外,仍應課徵營業稅,此稽之營業稅法第8條第1項第22款規定自明。且參酌行為時商業會計處理準則第17條亦規定:「固定資產,指為供營業上使用,非以出售為目的,且使用年限在1年以上之有形資產;其科目分類與評價及應加註釋事項如下:……二房屋及建物:指營業上使用之自有房屋建築及其他附屬設備……。」
以上判決,就長期租屋構成營業行為,應可贊同。再者,營業人」,故其「銷售其非經常買進、賣出而持有之固定資產」……
🟧就經核定綜所稅是否構成信賴保護之理由
就納稅義務人針對「租屋所得」,已先行報繳個人綜合所得稅及針對售屋行為報繳「財產交易所得」,是否構成「信賴保護」而言,最高行政法院認為:
(四)次查,上訴人購地建屋出租及出售系爭房屋,符合以營利為目的,且持續性從事一定經濟活動之營業行為,亦不符合免辦營業登記,免課營業稅及營利事業所得稅之情形,自應辦理營業登記,課徵營業稅。縱其出租套房租賃所得部分,上訴人雖自行申報綜合所得稅,惟因營業稅與綜合所得稅屬不同稅目,尚不得因本件課稅事實已先受有綜合所得稅之核定,就認為出售系爭房屋非營業行為,而可免除其就該銷售行為負有申報繳納營業稅義務等情,經原判決論述甚明(參見原判決第22頁2)。是依上訴人經營模式以觀,乃該當於營業稅法第2條第1款所稱之銷售行為,上訴人依規定負有開始營業前辦妥營業記,並申報銷售額之義務,並不能因其自行申報年度綜合所得稅,將出租系爭套房之租金收入列為租賃所得,經被上訴人誤依其申報而核定,而免除其法定義務。
🗒全文請見:從東海翰林苑案談「營業行為」的涵攝/李惠宗(中興大學法律系教授),裁判時報第109期
📕本期目錄:http://www.angle.com.tw/magazine/m_single.asp?BKID=2793
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代友刊登:
#獨立套房出租
住址:台北縣新店市中興路三段231號11樓之2
11/24(出租樓層/總樓層)
坪數:8坪
電梯大樓
聯絡人:劉先生 0910-031-380
租金:一萬元/每月
交通;近捷運大坪林公車站、大坪林捷運站
提供設備:雙人床組、衣櫃、冷氣、冰箱、洗衣機、熱水器
特色說明:
1.全新裝潢,有獨立陽台洗衣曬衣方便。
2.於5分鐘內不用過馬路可達捷運站、近民權路商圈、世新大學、景美夜市、屋況佳、生活機能便利。
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大家好(?) 找房子的季節好像又到了(豪累),相信不管是第一次租屋,或還在想要不要出去住的人都有很多問題(?),所以這邊提供一些, ... ... <看更多>
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出 租 人:張先生
聯絡方式:0939-186651
房屋地點:台中市復新街22號(興大一村後面)中興大學正門前,走路就可以上課
所在樓層:5/6 (每層樓只有一個房間,一樓為公用客廳),
租金(月):5000 (含水不含電,電費依實際使用度數及台電收費計算)
最短租期:壹年
押 金:一個月
坪 數:六坪
隔間材質:水泥隔間
提供設備:附網路,冷氣,一樓公用客廳,洗衣機,電冰箱
有無電梯到該樓層:無
有無對外窗:窗戶打開就可看到中興大學
附 註:限女性,有任何問題,歡迎來電詢問喔!!
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